🧱 Le déficit foncier : une stratégie fiscale méconnue pour investir malin

Lorsqu’on parle d’investissement immobilier, on pense souvent à la rentabilité locative ou à la plus-value à la revente. Mais saviez-vous qu’il est aussi possible de réduire vos impôts grâce à vos investissements ? C’est exactement ce que permet le dispositif de déficit foncier.

🔍 Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux propriétaires de biens immobiliers anciens à rénover de déduire une partie des travaux de leurs revenus imposables. Cela concerne uniquement les biens mis en location non meublée.

En clair : vous réalisez des travaux dans un logement ancien, vous le louez, et les dépenses liées aux travaux peuvent réduire vos impôts.

✅ Qui peut en bénéficier ?

Ce dispositif s’adresse :

• Aux particuliers qui perçoivent des revenus fonciers (issus de la location nue),

• Aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu en France,

• À ceux qui souhaitent rénover un bien ancien pour le louer.

👉 Il n’est pas nécessaire d’acheter via une structure complexe : un particulier en direct peut en profiter.

🧾 Quels sont les travaux concernés ?

Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont éligibles. Quelques exemples :

• Remplacement de fenêtres,

• Rénovation de l’électricité ou de la plomberie,

• Travaux d’isolation,

• Rafraîchissement général du bien.

⚠️ Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte.

📉 Quel avantage fiscal espérer ?

Voici un exemple concret :

• Revenus fonciers perçus : 10 000 €

• Travaux réalisés : 25 000 €
  → Vous avez un déficit foncier de 15 000 €.

👉 Jusqu’à 10 700 € peuvent être déduits directement de votre revenu global (et donc réduire votre impôt sur le revenu), le surplus étant reportable sur les années suivantes.

📌 Pourquoi ce dispositif est-il encore trop peu utilisé ?

Le déficit foncier est souvent éclipsé par d’autres dispositifs plus médiatisés comme Pinel ou LMNP. Pourtant, il présente moins de contraintes :

• Pas de plafonnement des loyers,

• Pas de zone géographique imposée,

• Une fiscalité potentiellement plus avantageuse pour les foyers fortement imposés.

🧠 En résumé :

Le déficit foncier est une excellente opportunité pour concilier investissement immobilier et optimisation fiscale, à condition d’être bien accompagné.

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